ワールドビジネスサテライト,3/18,「空き家」「空き空間」どうすれば？

２年前の金融危機以降土地の価格の下落が止まりません
ついに住宅地の価格は27年まえの1983年のレベルにまで落ち込みました

国土交通省は今日
土地の取引や固定資産税の目安となる「公示地価」を発表しました
全国の住宅、商業地など2万7000地点のうち
過去最大となる99.6％で下落（上昇は7地点）

特に三大都市圏での下落が著しく
住宅地商業地で見てみますと

東京圏

住宅	↓	4.9％
商業	↓	7.3％

大阪圏

住宅	↓	4.8％
商業	↓	7.4％

名古屋圏

住宅	↓	2.5％
商業	↓	6.1％

さらに地方圏を見てみますと

住宅	↓	3.8％
商業	↓	5.3％

これで18年連続の下げとなりました

シニア層で増える”住み替え”

地価の下落が止まらない今 注目されているのが住み替えだ
最近住み替えをしたという夫婦を訪ねた
２０年以上住んだ一戸建てを売り新築のマンションに住み替えた
矢田さん夫婦だ

矢田信治さん
「家内が最近 足が弱くなってきて階段の上り下りが難しくなってきた」
「わたしも腰を痛めているのでマンションに入った方が楽だろうと」

矢田さんは
1982年　横浜市に120�uの庭付き一戸建てを購入

しかし子供が結婚して家を出るなどしたため
広すぎると感じていたという

「物置代わりになっている部屋もあった」
「庭付きで庭の手入れも大変で人に頼んでやってもらっていた」

この住み替えを仲介した会社
東京電鉄「ア・ラ・イエ」センターでは

住み替えの件数
毎年1割程度　増加している

さらに

東京電鉄　住宅事業部　呉東建 課長
「一戸建ての住人に質問すると約３割は”マンションに住み替えたい”という」
「潜在的需要としては”住み替えるならマンションでもいい”という人は多い」

移住・住み替え支援機構
４年前から50歳以上のシニアを対象にマイホームを生涯借り上げて
住宅の住み替え支援を行う社団法人

問い合わせ件数
09年5月　約3500人
10年3月　約7100人（↑2倍以上）

２倍以上に増えているその理由は

移住・住み替え支援機構　大垣尚司　代表理事
「人生の中で一番家族が多いときに大きな家を建てるとものすごく高価」
「ところが通勤しなくなると便利である意味がなくなる」
「通学する子どもが全部出てしまうと２階の子ども部屋が全部空いてしまう」

住み替えを問い合わせた人の
9割以上がコンパクトな家を求める

開いた空間を機構で貸すことで

賃料収入
相場の9割程度が毎月入る

しかし
この制度を利用し実際に家を貸している人は

契約完了者
165人（登録者2594人）

と登録者の１割にも届いていないのが現状だ

移住・住み替え支援機構　大垣尚司　代表理事
「３割くらいの人は家が古すぎて昭和56年より前だと非常に耐久性が弱い」
「これを上げるときにかなりお金がかかる」
「2〜3割は売る事を検討している人が多く売れると売ってしまう」

制度利用者
60歳以上が約7割

「60歳になってから考えると動きがとれない」
「そこから5年たつと動く事がおっくうになる」
「50歳になったら60歳からの生活を考え50歳で動く計画を立て出す」
「もう一軒ソノ時点で用意し週末に行くなどそういう生活をし慣らし運転をして」
「60歳を迎えるのが良い」

一方高度成長期に大量供給された団地
高齢化と人口減少に伴い空き室の問題を抱えています
団地をどう再生するか

都市再生機構では
ひばりが丘団地　ストック再生実証実験を行っています

50年前の立てられた住公
35�u　2ＤＫ
1960年代には家族４人が住むのが一般的だったといいます

今の若い家族にはこの間取りだとなかなか入居してもらえないという
新規入居者を獲得する間取りが課題
若い世代の生活スタイルに改修した部屋

壁を取り払い２戸を繋いで作った
2住戸を横につなぎ70�u
２戸を１戸にする事で子育て世代に使いやすい間取りにしました
大きく張り出していたハリも取り壊しました

また縦の２戸を階段で繋いで１戸にした間取りも

実験棟には月に500人以上が見学に来ています

マンション管理会社勤務の見学者１
「今の生活にあったようにアレンジしているところに興味がある」


マンション管理会社勤務の見学者２
「狭いところがたくさん空いているなら２つ付けて１つにして人が入る方が良い」

少子高齢化の中 集合住宅の空き室対策はますます重要になってきます
都市再生機構は実験成果を今後リニューアル事業に生かしていく計画です

日本の空家率の推移

1973年	1998年	2008年
5.5％	11.5％	13.1％

他の国と比較して見ると
例えばアメリカでは１０％前後比較的安定して推移しています
日本の数字に潜む問題について専門家に聞きました

野村総研　榊原渉 上級コンサルタント
「20％を超えると5軒に１軒は空き家という事になる」
「見た目も街も景観も荒廃していくのである程度の水準に止めておく必要がある」

適正水準は10％程度と語る
野村総研の予測によれば今の水準の住宅供給が続けば
2040年に43％もありうると予測する

解決の鍵を握るソノ１つは”戸建て賃貸市場”の確立だ
それを後押しするデータがある

日本の2000人にしたアンケート

	60代	20代
賃貸派	8.2％	23.7％
中古派	14.8％	20.2％

コレまでの持ち家、戸建新古に変化が出ている

実際戸建貸しの動きは
都心の郊外で出始めている空家率の提言に期待がかかる

野村総研　榊原渉 上級コンサルタント
「日本の住宅政策は長年の間　新築・持ち家を優遇して来たと言わざるを得ない」
「新築・持ち家並みに中古・貸し家も評価する仕組みを整備して」
「ギャップを埋めていく必要がある」

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