ワールドビジネスサテライト,5/30,特集,都心マンション用地を取得せよ:ワールドビジネスサテライト.Log

ワールドビジネスサテライト,5/30,特集,都心マンション用地を取得せよ

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ワールドビジネスサテライト,5/30,特集,都心マンション用地を取得せよ

東京・千代田区
に先週末オープンした

ザ・パークハウスグラン三番町モデルルーム

広さ
120u 2LDK

部屋のデザインは自由に変更でき

価格は2億円台前半の予定

三菱地所レジデンス 都心事業本部 安部竜介さん
「すでにこの部屋に関しても何件か”是非”と声をいただいている」

見学は全て予約制
多いのは一流企業に勤務する40代の夫婦や
子供にマンションを買おうという60代の団塊の世代だ

数週間先まで予約はいっぱいだ
株価の上昇などを背景にいま億ションが売れているという

「2億までの価格帯についても」
「100~120uあれば売れていく」
「(活況)マンションの動きは続く」

今後も新規物件の供給を増やしたい考えだが
そこには課題もある

「用地の取得状況はかなり厳しいなかなか買えない」

いま都心の高級マンション用地の取得をめぐり
デベロッパーはその動きを強めている

先ほどのモデルルームの物件の建設現場を訪ねた

三菱地所レジデンス 都心事業部 伊藤康敬さん
「半蔵門駅から歩いて5分」
「住所も千代田区三番町」
「本当に年間で1物件出るか出ないかのエリア」

都心の物件は立地が何より重要
ココは敷地面積1000坪

皇居もすぐ近くという一等地だ

どうやってこの規模の土地を整えたのか

「地図を見れば分かる通り」
「敷地にはもともと3棟のビルがあった」

初めに取得したのは空きビルの立っていた真ん中の土地だ
ココだけでは高級物件には不十分

ソコで2つのビルが建つ土地の取得に踏み切った

ビルに入居者が残っていたため
立ち退き費用もかかり

用地取得の費用は100億円にのぼったと見られる

これは

用地取得費用
マンション全戸販売額の5割以上
→通常の3~4割を上回る

一等地ではやむを得ないという

「都心の場合は100坪ないビルがたくさんある」
「単独だとなかなかマンション事業にしにくい」
「都内のビルを追加で買う仕掛けを作り」
「マンション用地に仕立てていく」

投資の価値のある土地をいち早く見つけ
どう取得するか戦略を練るのが都心事業部だ

話し合われていたのは高級マンション用に取得を狙う
都心の土地の情報だ

机の上の検討リストにあるのは銀座・六本木など
一等地の名前が並ぶ

用地を取得できれば
販売総額が100億円を超えるマンションも少なくない

こうした

用地取得のルート
金融機関などから売却情報を得て入札
地域の不動産仲介業者を介して購入

会議が終わって伊藤さんが向かった先は

東京・港区
不動産仲介会社

三菱地所レジデンス 都心事業部 伊藤康敬さん
「非常にお腹が空いています」

お腹が空いているとは
用地が足りないという業界用語だ

「先の事を考えると入札で買うより」
「ぜひ相対で1物件いただきたい」

相対とは1対1での取引
他社と競合し価格が上がりやすい入札に比べて交渉がしやすく
価格も抑えやすいという

業者
「間尺に合うかどうか分かりませんが」
「これから作る土地です」

業者が持ちかけてきたのは文京区内のビルの土地
駅から5分県内のいわゆる駅近

老朽化して建て替えを検討している
テナントビルの敷地が対象だ

「規模的には220坪以上ある」
「そこそこのモノには成ると思う」

三菱地所レジデンス 都心事業部 伊藤康敬さん
「まぁ15億ぐらいですかね」

案件を持ち帰りさらに検討することで合意した

「非常に有効な面談になった」
「まず我々(の表示価格)を見て満足であれば」
「我々で買い受ける可能性はある」
「そういう可能性を高めるために」
「地場の力がある会社を大事にしている」

一方
業界最大手野村不動産はある土地に注目していた

それは

東京・中央区

野村不動産は去年から今年にかけて
ファミリータイプのマンションを発売

いずれも完売した

中央区に力を入れるのには
マンション投資の効果を高めるある条件の存在だ

野村不動産 住宅営業一部 石井康裕 副部長
「40u以上の分譲型マンションなら容積率の緩和を受けられる」

容積率
土地の面積に対してソコに建設可能な床面積の割合

居住者を増やしたい

東京・中央区
40u以上の分譲型マンションに
通常よりも容積率を20%緩和する措置

「容積率が2割増するという事は同じ面積で」
「10階建てが12階建てになる」
「2層分の分譲住戸が増えるのがメリット」

デベロッパーが高級マンション用地の
取得を急いでいる背景にあるのは

消費増税のスケジュール(予定)
8% 2014年4月
10% 2015年10月

だと
専門家は指摘する

東京カンティ市場調査部 中山登志郎 上席主任研究員
「10%に上がった以降はマンションの新規分譲は動かないだろう」
「消費税が10%になる前にマンション用地を仕込んで数を売り」
「利益・売り上げを確保したいというのが各社の偽らざるところだと思う」

用地の取得からマンション販売まで約2年

まだマンション需要が狙える8%のうちに
販売が間に合うように用地を取得建設に移る必要があるのだ

都心のマンション用地を求める動きは
もうしばらく続きそうだ

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