ワールドビジネスサテライト,9/17,特集,リノベーションで価値高める

マンションのストック戸数
全国　590万戸（2012年度）
築30年以上　128万戸

この夏販売を始めたマンション

千葉市美浜区
グランディーノ稲毛海岸

週末になると相談客が次々と訪れる

このマンション新築のように見えるが
実は中古だ

大手損保が社宅として使っていた築27年の建物を
マンション大手大京の子会社が取得しリノベーションした

大京はこの物件で
中古マンションのトータルリノベーションに参入を果たした

20畳のリビングダイニングなど
最新の間取りを取り入れている

社宅として使っていた当時は
全てが同じ間取りだった

そこで
室内の壁を取り壊し間取りを作り直した

設備は大京が手掛ける
新築マンションと同じ仕様だという

平均価格
2800万円台（79�u）

周辺の新築マンションより
2割ほど安い価格設定

価格の違いはソレだけではない
4階　2700万円台
1階　3000万円台

と
一般的なマンションとは価格帯が逆転する
その理由はエレベーターが無いからだ

新たに設置するとばく大な費用がかかるため
階段を利用する頻度が高い上の階ほど下げている

大京リアルド リノベーション事業部 中島真司 部長
「もともとエントランスもなかった」
「不特定多数が出入りできると防犯上よくない」

玄関をつけて最新の防犯設備を取り入れたり
新たに植栽も入れて見た目にもこだわった

一棟丸ごと手掛けると
共用部分にも付加価値を付けられるので売りやすくなるのだという

「占有部 共用部を刷新すると」
「通常の中古マンション販売より有利」
「販売して客のニーズを強く感じた」
「リノベーションマンションは普及していく」

リノベーションで
新たなビジネスを始める企業もできた

東京・中野区

築42年の老朽化したマンション
この現場で企業が開発したある技術が使われる

木材のパネルを工場で加工
→現場での木材切断少なく

工期を大幅に短縮できるのだという

このパネル
天井や壁の下地に使用

壁と天井に
9枚のパネルを取り付けるのに約20分

作業員
「計算して作ってきたモノを組み立てるだけ」
「スピードは速くなる」

特許も申請しているというこのパネル
開発したのはリノベーションを専門に手掛ける

インテリックス 山本卓也 社長
「大工の技術により現場ごとの施工性能に」
「差が出るがこの工法なら大丈夫」

パネルの長さ約2メートル
エレベーターでの搬入可能

付属品をつける事で長さの調節も簡単にできる
パネル組み立て2人1組

現場で必要な職人の数は減る
しかも高齢化で熟練した職人が少なくなりつつある
業界の悩みを解決するのにも役立つという

「素人を養成して1年で施工できるようになる」

このパネルを使い成長を続けるリノベーション市場で
施工シェアを伸ばしていきたいという

「表面的な内装をできる会社はたくさんある」
「スケルトン（骨組み）から短期間で」
「制度の高い施工をできる会社は少ない」
「その層を狙いたい」

インテリックスの子会社で営業を担当する菅井さん
訪ねたのは大手デベロッパー総合地所のリノベーション部門

中古マンションのリノベーションには手間がかかる
一度壁を壊して新しい間取りにする場合

通常45日程度かかるという
デベロッパー側は工期を短縮する技術に興味を持った

総合地所 宇治幸子さん
「中古マンションのリノベーションには」
「ノウハウがあって」
「慣れた会社でないと安心してお願いできない」
「1棟（中古マンションを）買うと40戸50戸を一気に直す」
「新しいモノがあれば取り入れたい」

こうしたリノベーション
既に分譲されたマンションでは課題もある

リノベーション実施
総会で過半数の同意が必要

コチラの投資用マンションでは
リノベーションでドコまで資産価値を向上を図るべきか

所有者36人で意見割れたという

エス・バイ・エルプライム池袋 管理組合 尾高成昭 副理事長
「”何かをやるとお金が出ていくばかり”という考えの所有者もいる」
「（管理組合）理事会だけではなかなか賛成多数を得られない」
「コンサルタントを採用するのが最適な方法」

コンサルタントを請け負ったコンサルタントの土屋さん
築20年のこのマンションで資産価値を高めるリノベーションを手伝った

土屋さんの薦めもアリ大規模修繕に合わせて
エレベーターの機械はそのままに内装だけ木目調にしたり
廊下の床に模様の付いたシートを貼ったりする工事を実施した

さくら事務所 コンサルタント 土屋輝之さん
「新しい建物と同じ仕上げにして」
「少しでもイメージアップできれば」

所有者から合意を得るには
リノベーションのメリットがドコにあるかを明らかにすべきだという

「一時的な出費は投資家（所有者）に」
「デメリットに映る」
「空室率が高くならないとか長期的に見れば得だと説明する」

新築と中古の魅力を併せ持つ
リノベーション市場が広がりをみせつつある

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